1. 정현 법률사무소의 송인욱 변호사님은 임대차 계약 체결 후 코로나 사태로 인한 매출 감소, 건물의 하자 등을 이유로 2020. 9. 차임부터 차임을 지급하지 않았고, 2020. 12. 8. 차임 감액청구권을 행사하는 동시에 이 사건 임대차계약을 해지하겠다는 원고로부터 소송을 제기당한 서울 xx 구 xxx로 xxx-x 소재 지하 1층, 지상 5층 규모의 교육연구시설(이하 ‘이 사건 학습관’이라 합니다)을 각 1/4씩 소유하고 있는 공유자를 대리하여 소송을 진행하였습니다(서울남부지방법원 2021가합 102325 보증금 반환 등).

​

2. 원고 주장의 요지

​

원고는 코로나19 감염병 사태로 인하여 '이 사건 학습관'을 상당 기간 휴관할 수밖에 없었고, 그로 인하여 매출액이 급감하는 등 임대차계약을 유지하는 것이 불가능할 정도의 급격한 사정 변경이 발생하였으며, 장마로 인한 침수로 지하층과 5층을 전혀 사용하지 못하는 등 이 사건 임대차 목적물을 제대로 사용, 수익하지 못하였던 바, 이에 자신의 해지 통보는 적법하고, 2020. 12. 31. 해지되었으며, 별개로 민법 제627조 및 제628조에 기한 차임 감액청구권을 행사하였으므로 이 사건 임대차 목적물에 대한 임료는 1,700만 원으로 감액되었다는 주장을 하였습니다.

​

3. 피고의 주장의 요지 및 법원의 사실 판단

​

가. 2020.부터 국내에 코로나19가 확산하여 다수의 사람들이 강의 수강 등을 위하여 모이는 것을 전제로 하는 학원업이 전반적으로 어려움을 겪은 것은 공지의 사실이고, 또한 갑 제4, 5, 8호증의 각 기재에 의하면 '이 사건 학습관'을 관할하는 xxxx 교육지원청에서 2020년 초부터 학원, 교습소 등에 대하여 휴원을 권고하거나 집합 금지명령을 발령하거나 면적당 인원을 제한하는 등의 방역수칙 준수를 안내한 사실을 인정할 수 있고, 갑 제19호증의 기재에 의하면 '이 사건 학습관'이 속해 있는 원고 산하 xxxx 사업부의 2019년 매출액은 x, xxx, xxx, xxx 원이었다가 2020년 매출액은 xx, xxx, xxx 원, 2021년 1~10월까지의 매출액은 xxx, xxx, xxx 원으로 감소하여 2020년에는 xxx, xxx, xxx 원의 적자가, 2021년 1~10월에는 xxx, xxx, xxx 원의 적자가 발생한 사실을 인정할 수 있습니다.

​

나. 그러나 '이 사건 학습관'은 학습관 이용이 연계된 프로그램을 등록한 수강생들에게 부가적으로 학습관을 이용하는 방식으로 운영한 점, 매출 자료(갑 제6, 20, 21호증)에 의하면 코로나19로 이 사건 학습관이 비정기적으로 휴관하는 동안에도 접수 후 환불하지 않고 '이 사건 학습관'을 그대로 이용한 수강생들도 상당히 있는 것으로 보이는 점, 원고는 2021. 1. 18.부터는 원고 소유의 인근 부동산으로 '이 사건 학습관'을 이전하여 운영하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 코로나19 감염병 사태가 원고의 매출 감소에 어느 정도 영향을 주었다 할지라도, 그로 인하여 이 사건 임대차계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 정도에 이르렀다거나 이 사건 임대차계약을 유지하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당한 경우에 해당한다고 단정하기 어렵고, 달리 이릉 인정할 증거가 없습니다.

​

다. 민법 제628조는 “임대물에 대한 공과 부담의 증감 기태 경제 사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.”라고 규정되어 당사자에게 민법의 일반 원칙인 계약 준수 원칙에서 벗어나 계약의 내용을 바꿀 수 있는 차임증감청구권을 부여하고 있는데, 차임증감청구권은 이른바 사정변경의 원칙을 명문화한 규정으로써 주체적은 타당성을 위하여 법적 안정성을 일부 훼손하는 것이므로, 그 해석과 적용을 엄격하게 할 필요가 있는데, 갑 제22, 23호증의 각 기재가 의하면 원고가 '이 사건 학습관'을 이전한 xxxx 빌딩의 경우 그 시세가 임대차보증금의 x 억 원, 월차임 x, 000만 원 수준으로 면적당 차임은 이 사건 임대차계약보다 더 높은 수준인 사실이 인정되고, 원고는 2020. 10.1.부터 2021. 10. 31.까지의 13개월간 '이 사건 학습관'에서 발생한 월평균 매출을 xx, xxx, xxx 원으로 정리하였는데, 원고가 정리한 바에 따르더라도 월평균 매출이 큰 폭으로 감소하기는 하였어도 이 사건 임대차계약상 월차임 xx, xxx, xxx 원을 상회합니다.

​

라. 피고들은 임대차보증금에서 미지급 차임과 이에 대한 지체상금을 공제하면 반환할 임대차보증금이 없다고 항변하는데, 임대차계약에서 임차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 바, 채무는 임대차 관계 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다는 판결(대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다 218874 판결 등 참조)에 의하여도 피고들의 주장은 타당합니다.

​

4. 법원의 판단

​

이에 위와 같은 점을 참고하여 임대차 계약 해제 등의 원고의 주장은 받아들일 수 없고, 피고들의 원고에 대한 채권을 기준으로 한 상계 주장은 인정되는 바, 서울남부지방법원은 2022. 4. 6. 원고의 청구를 기각하는 판결을 선고하였습니다(서울남부지방법원 2021가합 102325 보증금 반환 등).